Alivuokraus taloyhtiössä 2026 – säännöt, lupa ja vuokrasopimus
Muutat Tampereelta Helsinkiin uuden työn perässä, mutta haluat pitää Tampereen asunnon. Alivuokraus on ratkaisu – mutta ensin sinun on selvitettävä, mitä taloyhtiösi yhtiöjärjestys sanoo, miten teet pätevän vuokrasopimuksen ja mitkä ovat velvollisuutesi vuokranantajana. Tämä opas vastaa kaikkiin kysymyksiin.
Monelle asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalle tulee yllätyksenä, että alivuokrauksessa on oikeudellisesti enemmän liikkumavaraa kuin aravarajoitusten alaisessa vuokra-asumisessa. Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL, 1599/2009) 3 luvun 4 § antaa osakkeenomistajalle lähtökohtaisesti oikeuden luovuttaa hallintansa huoneisto toisen käyttöön – mutta reunaehtoja on silti tunnettava.
Pidä kirjaa muuton, vuokrasopimuksen ja taloyhtiöasioiden tärkeistä päivämääristä – rakenteinen Excel-pohja vuosisuunnitteluun.
1. Mitä laki sanoo alivuokrauksesta taloyhtiössä?1
Alivuokraus tarkoittaa, että asunto-osakeyhtiön osakas vuokraa hallintansa huoneiston edelleen kolmannelle osapuolelle. Tämä on eri asia kuin vuokranantaja, joka omistaa osakkeet sijoitustarkoituksessa ja vuokraa suoraan asuntoa.
AOYL:n keskeinen periaate on se, että osakkeenomistajalla on hallintaoikeus asuntoonsa – ja tähän kuuluu myös oikeus luovuttaa käyttö muille. Rajoituksia voidaan asettaa vain yhtiöjärjestyksessä.
Kolme keskeistä lainkohtaa, jotka sinun tulee tietää:
- AOYL 3 luku 4 §: Osakkeenomistajalla on oikeus luovuttaa hallintansa huoneisto toisen käytettäväksi, ellei yhtiöjärjestyksestä muuta johdu
- AOYL 8 luku 2 §: Häiriöttömyysvelvoite – osakkeenomistajan vastuu naapureille ja yhteisille tiloille koskee myös alivuokralaisen toimintaa
- Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL, 481/1995): Sääntelee itse vuokrasuhdetta osakkaan ja alivuokralaisen välillä
Milloin tarvitaan hallituksen lupa?
Toisin kuin Ruotsissa ja Norjassa, Suomessa hallituksen lupaa ei pääsääntöisesti tarvita alivuokraukseen. Poikkeuksia on kolme:
- Yhtiöjärjestyksessä on lupavaatimus – tällöin lupa on haettava hallitukselta kirjallisesti
- Yhtiöjärjestyksessä on kielto – alivuokraus on kokonaan kielletty
- Aravarajoituslain alaiset asunnot – erityissäännökset koskevat aravalainoitettuja taloja (ei koske tavallisia omistusasuntoja)
2. Yhtiöjärjestyksen tarkistaminen – ensimmäinen askel2
Ennen kuin teet mitään muuta, hanki taloyhtiösi yhtiöjärjestys ja lue se läpi. Yhtiöjärjestys löytyy:
- Isännöitsijätodistuksesta (pyydä isännöitsijältä)
- Kaupparekisteristä (ytj.fi – maksullinen)
- Osakkeen hankinta-asiakirjoista tai taloyhtiön hallitukselta
Etsi yhtiöjärjestyksestä seuraavia kohtia:
- Maininnat "alivuokraus", "vuokraus ulkopuoliselle", "kolmannelle osapuolelle"
- Lyhytaikaista vuokrausta koskevat kohdat (Airbnb, Booking.com)
- Ilmoitusvelvollisuudet hallitukselle tai isännöitsijälle
- Mahdolliset sakko- tai seuraamusmääräykset
Alivuokrauksen aloitustarkistuslista
3. Vuokrasopimus: mitä sen täytyy sisältää?3
Vuokrasuhde osakkaan ja alivuokralaisen välillä perustuu lakiin asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL, 481/1995). Laki on pakottavaa oikeutta vuokralaisen suojaksi – et voi sopia heikommista ehdoista kuin laki tarjoaa.
| Sopimusehto | Pakollinen? | Huomio |
|---|---|---|
| Osapuolten täydelliset nimet ja yhteystiedot | Kyllä | Suositus: henkilötunnus; vähintään syntymäaika |
| Vuokrakohteen tarkka osoite ja kuvaus | Kyllä | Katuosoite, huoneistotunnus, pinta-ala m² |
| Vuokra-aika: alkamis- ja päättymispäivä | Kyllä | Määräaikainen tai toistaiseksi voimassa + irtisanomisaika |
| Vuokra euroa/kuukausi ja eräpäivä | Kyllä | Erittele, mitä sisältyy (sähkö, netti, autopaikka) |
| Vakuuden määrä ja tilinumero | Suositus | Enintään 3 kk vuokra; erilliselle tilille |
| Kunnossapitovastuu | Suositus | Kenen vastuulla pienet korjaukset vs. suuremmat vauriot? |
| Lemmikkieläimet, tupakointi, alivuokraus edelleen | Vapaaehtoinen | Kiellot on kirjattava eksplisiittisesti |
| Muuttotarkistuspöytäkirja liitteenä | Vahvasti suositus | Molempien allekirjoittama; suojaa riidoilta |
Määräaikainen vs. toistaiseksi voimassa oleva sopimus
Tällä valinnalla on merkittäviä oikeudellisia seurauksia:
- Määräaikainen sopimus: päättyy sovittuna päivänä automaattisesti; ei irtisanomisoikeutta kummallekaan osapuolelle ilman perusteltua syytä. Suositus lyhytaikaiseen alivuokraukseen (esim. 1–2 vuotta).
- Toistaiseksi voimassa oleva sopimus: voidaan irtisanoa; irtisanomisaika on vähintään 1 kuukausi (vuokralaiselle) tai 3–6 kuukautta (vuokranantajalle, riippuen vuokrasuhteen kestosta). Sopii pitkäaikaiseen asumiseen.
4. Vuokran suuruus ja rajoitukset4
Suomessa ei ole yleistä vuokranhintasääntelyä vapailla markkinoilla (aravalainoitettuja asuntoja lukuun ottamatta). Voit asettaa vuokran vapaasti markkinahinnan mukaan. Kohtuuttoman korkea vuokra voidaan kuitenkin alentaa tuomioistuimessa AHVL:n 29 §:n nojalla.
Käytännölliset ohjeet vuokran asettamiseen:
- Tarkista alueen markkinahinta Vuokraovi.com:ssa tai KVKL:n (Kiinteistövälitysalan Keskusliitto) tilastoista
- Tampereen Kaleva-alueella 60 m² kaksio maksaa noin 850–1 100 €/kk (2026)
- Kalustettuna voit lisätä 10–15 % kalustolisän
- Jos sähkö ja netti sisältyvät, lisää todelliset kustannukset
| Kaupunki / alue | Koko | Markkinahinta 2026 | Lähde |
|---|---|---|---|
| Helsinki, Kallio | 60 m² (2 h) | 1 100–1 500 €/kk | Vuokraovi 2026 |
| Tampere, Kaleva | 60 m² (2 h) | 850–1 100 €/kk | Vuokraovi 2026 |
| Turku, Runosmäki | 55 m² (2 h) | 750–950 €/kk | Vuokraovi 2026 |
| Oulu, Kaijonharju | 65 m² (3 h) | 750–950 €/kk | Vuokraovi 2026 |
| Jyväskylä, Kortepohja | 55 m² (2 h) | 700–900 €/kk | Vuokraovi 2026 |
5. Mitä tehdä, jos vuokralainen ei maksa tai aiheuttaa vahinkoja?5
Alivuokraajana olet vastuussa taloyhtiölle siitä, mitä asunnossasi tapahtuu. Vuokralaisen aiheuttamat ongelmat ovat käytännössä sinun ongelmasi suhteessa taloyhtiöön.
Maksamattomuus – toimintajärjestys:
- Lähetä kirjallinen maksukehotus 14 vrk:n maksuajalla
- Jos maksu ei tule: lähetä irtisanomisilmoitus (määräaikaisessa sopimuksessa: purkamisvaatimus AHVL 8 luku 1 §)
- Jos vuokralainen ei muuta: toimita häätöhakemus käräjäoikeudelle tai ulosottovirastoon
- Käytä vakuus rästivuokrien kattamiseen
- Peri jäljelle jäävä saatava ulosoton kautta
Vahingot asunnossa:
Tee aina muuttotarkistus sisäänmuuton ja poismuuton yhteydessä. Vertaa tiloja ja dokumentoi erot valokuvin. Vahingonkorvausta voit vaatia:
- Vakuudesta – vakuuden käyttö vaatii selkeää dokumentaatiota
- Vuokralaisen kotivakuutuksen vastuuosasta – vaadi vuokralaiselta todistus vakuutuksesta
- Käräjäoikeuden pienasiat-menettelyn kautta – alle 10 000 € vaatimukset hoidetaan yksinkertaistetulla menettelyllä
6. Lyhytaikainen vuokraus ja Airbnb taloyhtiössä6
Lyhytaikainen vuokraus digitaalisten alustojen kautta (Airbnb, Vrbo, Booking.com) on kasvava ilmiö, joka on herättänyt paljon kysymyksiä taloyhtiöissä. Suomen lainsäädäntö ei kiellä sitä suoraan, mutta reunaehtoja on useita.
Oikeudellinen tilanne lyhyesti:
- AOYL:n mukainen alivuokrausoikeus kattaa myös lyhytaikaisen vuokrauksen, jos yhtiöjärjestys sen sallii
- Monet taloyhtiöt ovat lisänneet yhtiöjärjestykseen nimenomaiset Airbnb-kiellot 2018–2024
- AOYL 8 luvun 2 § häiriöttömyysvelvoite on erityisen relevantti: jatkuva vieras- ja matkailuvirtaus voi rikkoa naapurirauhan
- Lyhytaikainen vuokraus koko asunnosta on veronalaista koko tulosta (ei 7 500 € verovapausrajaa, joka koskee vain oman asunnon osan vuokrausta)
7. Usein kysyttyä (UKK)7
Voiko hallitus kieltää jo tehdyn alivuokrauksen?
Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole kieltoa, hallitus ei voi yksipuolisesti kieltää laillisesti aloitettua alivuokrausta. Hallituksella on kuitenkin oikeus puuttua, jos alivuokralainen rikkoo järjestyssääntöjä tai aiheuttaa häiriötä. Viimeisenä keinona yhtiöllä on oikeus hakea käyttöoikeuden päättämistä oikeudelta (AOYL 8 luku 3 §).
Onko alivuokralainen oikeutettu samoihin palveluihin kuin osakkaat?
Kyllä pääosin. Alivuokralaisella on oikeus käyttää kaikkia taloyhtiön yhteisiä tiloja ja palveluja samoin ehdoin kuin osakkeenomistajat. He ovat kuitenkin velvoitettuja noudattamaan taloyhtiön järjestyssääntöjä.
Mitä teen yhtiöjärjestysmääräyksen rikkomisesta?
Jos olet loukannut yhtiöjärjestystä (esim. vuokrannut Airbnb:n kautta kiellosta huolimatta), taloyhtiö voi vaatia lopettamaan ja määrätä yhtiöjärjestyksen mukaisen sakon. Vakavissa tapauksissa osakkeenomistaja voidaan velvoittaa myymään osakkeensa. Ota yhteyttä isännöitsijään ja oikeusavustajaan tilanteen selvittämiseksi.
Voinko tehdä alivuokrasopimuksen ulkomaalaiselle?
Kyllä, kansalaisuus tai asuinmaa ei rajoita alivuokrausta. Käytännön haaste voi olla vuokralaisen henkilöllisyyden ja luotettavuuden tarkistaminen. Pyydä aina virallinen henkilöllisyystodistus, luottotietojen tarkistus ja mahdollisesti referenssit edelliseltä vuokranantajalta.
Miten alivuokra vaikuttaa asumistukeeni?
Jos saat asumistukea itsellesi, alivuokraustulot lasketaan tuloihin ja voivat vaikuttaa tuen määrään. Ilmoita muuttuneesta tilanteesta Kelalle viipymättä muutoksen jälkeen – viivästymisestä voidaan periä takaisinmaksua.
Pidä kirjaa taloyhtiön tulevista korjauksista ja kustannusarvioista – hallituksen ja isännöitsijän työkalu.