Asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtävät, vastuu ja yleiset virheet

Kahdesta kolmesta uudesta hallituksesta, jonka tapaan, vähintään yksi jäsen ei tiedä, että kunnossapitosuunnitelma on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa. Eräällä asiakasyhtiölläni Helsingissä hallitus hyväksyi kattoremontin hankkimatta kilpailutustarjouksia, kuten yhtiyöjärjestys edellytti. Kustannus oli 280 000 euroa — osakkeenomistajat vaativat selvitystä, ja asiasta tuli hallitukselle vähintäänkin epämiellyttävä.

Asunto-osakeyhtiön hallitustyö ei ole vapaaehtoistoimintaa ilman seurauksia. Se on lakisääteinen tehtävä, johon liittyy vastuu osakkeenomistajia ja yhtyiötä kohtaan. Tämä artikkeli käy läpi mitä laki vaatii ja missä yleisimmin mennään vikaan.

Mitä AOYL vaatii hallitukselta

Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) 1599/2009 7 luku §2 määrittelee hallituksen yleiset tehtävät: "Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidösta ja kunnossapidosta." Tähän kuuluu myös kirjanpidon lainmukaisuus, taloushallinto ja yhtiön edustaminen.

Osa tehtävistä voidaan siirtää isännöitsijälle, mutta vastuu pysäy hallituksella. Isännöitsijä ei voi olla samalla hallituksen jäsen (AOYL 7:20) — tämä on keskeinen hallinnollinen suoja osakkeenomistajien edun kannalta.

Kunnossapitosuunnitelma — AOYL 6:3 velvoittaa

Kunnossapitosuunnitelma (PTS, pitkän tähtäimen suunnitelma) on yksi hallituksen tärkeimmistä työkaluista — ja lakisääteinen velvoite. AOYL 6 luku §3 edellyttää, että hallitus esittää varsinaisessa yhtiökokouksessa selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Tämä ei ole suositus, vaan pakollinen kokouspiste.

Yhtiökokous — hallituksen vuotuinen velvoite

Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä (AOYL 6:3). Useimmilla yhtiöillä tilikausi päättyy 31.12., joten yhtiökokous on pidettävä viimeistään 30. kesäkuuta. Hallitus kutsuu kokouksen koolle ja esittää tilinpäätöksen, toimintakertomuksen, tilintarkastuskertomuksen ja kunnossapitosuunnitelman.

Yhtiökokuuksella on yksinomainen päätösvalta tietyissä asioissa: vastikkeiden määrä, laajat korjaushankkeet, sääntömuutokset. Hallitus, joka tekee näitä päätöksiä yhtiökokouksen ohi, rikkoo AOYL:a — päätökset voivat olla pättemättömiä ja johtaa vahingonkorvausvaateisiin.

Hallituksen vastuu ja vahingonkorvaus

AOYL 24 luku §1 säätää hallituksen jäsenen korvausvelvollisuudesta. Vastuu on henkilökohtainen ja koskee sekä yhtiötä että yksittäisiä osakkeenomistajia. Vahingon aiheuttaminen tahallaan tai tuottamuksellisesti riittää — aie ei ole edellytys. Tyyppitapauksia:

Isännöitsijän ja hallituksen välinen työnjako

Isännöitsijä vastaa päivittäisestä hallinnosta: kirjanpidosta, korjaustyötilausten koordinoinnista, viranomaisasioinnista. Hallitus vastaa strategisista päätöksistä: budjetista, PTS:stä, lainoista ja yhtiöjärjestyksen kehittämisestä. Sekaannus näiden välillä on yleisin syy hallinnollisiin ongelmiin.

Hyvässä yhteistyössä isännöitsijä valmistelee asiat ja hallitus tekee päätökset. Käytännössä näen useammin tilanteen, jossa hallitus delegoi liikaa isännöitsijälle — kunnes jokin menee vikaan ja vastuu lankeaa hallitukselle.

Yleiset virheet asunto-osakeyhtiön hallituksessa

• PTS puuttuu tai on vanhentunut — rikkoo AOYL 6:3:a ja tekee korjausrahaston mitoituksesta arvauksen
• Kokouksia ei dokumentoida — hallituksen kokouksista on pidettävä pöytäkirjaa
• Liian alhainen vastike vuosia — näyttää osakkaita miellyttävälle mutta tekee korjausvaran mahdottomaksi
• Esteellisyys jää ilmoittamatta — hallituksen jäsen ei saa osallistua omaa etuaan koskevaan päätökseen
• Yhtiökokous kutsutaan liian myöhään — kutsu on lähetettävä aikaisintaan 2 kk ja viimeistään 2 viikkoa ennen kokousta

Artikkeli on yleistä tietoa eikä oikeudellista neuvontaa. Lait muuttuvat; tarkista aina voimassa olevat säädökset Finlexistä (finlex.fi) tai konsultoi juristia ennen tärkeitä päätöksiä.