Kunnossapitotarveselvitys taloyhtiössä

Mitä laki sanoo

Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 6 luvun 3 §:n mukaan hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista. Selvityksessä on huomioitava sellaiset tarpeet, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakkeenomistajan huoneistosta maksamiin kustannuksiin.

Laki ei kerro miltä selvityksen pitää näyttää. Ei ole vakiolomaketta. Ei ole vaadittu sivumäärää. Ainoa vaatimus on: kirjallinen, viisi vuotta eteenpäin, olennaiset korjaustarpeet.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että hallitus voi esittää yhden A4-sivun taulukon tai 30-sivuisen raportin. Molemmat täyttävät lain kirjaimen. Mutta vain toinen niistä auttaa osakkeenomistajia ymmärtämään, mitä on tulossa.

Isännöintiliitto suosittelee, että selvitys päivitetään vuosittain ja sen pohjana käytetään kuntoarviota. Kiinteistöliitto on julkaissut ohjeistuksen, jossa suositellaan 10–30 vuoden tarkastelujaksoa lakisääteisen viiden vuoden lisäksi.

Jos selvitystä ei esitetä, yhtiökokous on muodollisesti puutteellinen. Osakkeenomistaja voi moittia kokouksen päätöksiä käräjäoikeudessa. En ole nähnyt sellaista tapahtuvan usein, mutta olen nähnyt sen tapahtuvan.

Selvityksen sisältö käytännössä

Kunnossapitotarveselvityksessä luetellaan rakennuksen keskeiset rakenneosat ja arvioidaan milloin kukin niistä vaatii korjausta tai uusimista. Jokaisen rakenneosan kohdalla ilmoitetaan tekninen käyttöikä, viimeisin tehty toimenpide, arvioitu seuraava toimenpide ja kustannusarvio.

Tässä tyypillisen kerrostaloyhtiön rakenneosat ja niiden tekniset käyttöiät:

Nämä luvut ovat suuntaa-antavia. Todellinen käyttöikä riippuu materiaalista, rakennustavasta, huollosta ja Suomen olosuhteista. Eteenpäin suuntautunut hallitus pyytää kuntoarvioitsijalta tarkennetut luvut omalle kiinteistölleen.

Eräässä taloyhtiössä Kalliossa vesikaton uusiminen vuonna 2024 maksoi 180 000 euroa. Kunnossapitotarveselvityksessä — jos sellainen olisi ollut — sama korjaus olisi ollut ennakoitavissa jo vuonna 2019. Viiden vuoden yllätys maksoi osakkaille ylimääräisiä rahoituskuluja, koska lainaa jouduttiin ottamaan kiireellä.

KPTS vai PTS — mikä ero?

Nämä kaksi lyhennettä aiheuttavat hämmennystä. Selvennän.

KPTS on kunnossapitotarveselvitys. Se on lakisääteinen, kattaa vähintään viisi vuotta ja esitetään yhtiökokouksessa. Jokaisen taloyhtiön on laadittava se.

PTS on pitkän tähtäimen suunnitelma (myös: pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma). Se kattaa tyypillisesti 10–30 vuotta, perustuu kuntotutkimukseen ja sisältää yksityiskohtaiset kustannusarviot. PTS ei ole lakisääteinen, mutta Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto suosittelevat sitä vahvasti.

Käytännön ero: KPTS kertoo mitä pitää tehdä seuraavan viiden vuoden aikana. PTS kertoo miten, milloin ja millä rahalla kaikki korjaukset toteutetaan koko rakennuksen elinkaaren aikana.

Suosittelen aina PTS:ää. Se maksaa enemmän, mutta se on ainoa tapa suunnitella yhtiövastiketta pitkälle aikavälille. Retta Isännöinti ja Realia tarjoavat PTS-palvelua. Hinta vaihtelee kiinteistön koon mukaan, mutta tyypillisesti konsulttin kustannukset ovat 5 000–12 000 euroa.

Itse käytän tätä Excel-pohjaa kunnossapitotarveselvityksen laatimiseen. Pohja sisältää valmiit rakenneosat, 30 vuoden ennusteen ja automaattisen vastikkelaskennan.

Miten selvitys laaditaan

Prosessi on neliväiheinen. Se ei ole monimutkainen, mutta vaatii järjestelmällisyyttä.

1. Kerää lähtötiedot

Tarvitset rakennuksen perustiedot: rakennusvuosi, kerrosluku, huoneistomäärä, bruttopinta-ala. Kokoa lista tehdyistä remonteista ja niiden ajankohdista. Jos kuntoarvio on tehty, se on tärkein lähde. Jos sitä ei ole, pyydä hallitusta tilaamaan sellainen — ARA myöntää avustuksia kuntoarvioiden teettämiseen.

2. Listaa rakenneosat ja elinkaaret

Kirjaa jokainen rakenneosa, sen tekninen käyttöikä ja viimeisin tehty toimenpide. Käytä edellä olevaa taulukkoa lähtökohtana ja tarkenna luvut omaan kiinteistöön sopiviksi. Jos rakenneosa on alkuperäinen vuodelta 1972, sen jäljellä oleva käyttöikä on eri kuin vuonna 2005 uusitun.

3. Arvioi kustannukset ja ajoitus

Kustannusarvioiden ei tarvitse olla sentin tarkkoja. Ne ovat suuruusluokka-arvioita. YIT, SRV ja muut rakennusyhtiöt julkaisevat vuosittain hintaindeksejä. Rak.fi-palvelusta löytyy neliöhintaisia viitearvoja. Kokemukseni mukaan putkiremontin hinta on 700–1 200 euroa per neliö ja julkisivuremontin 150–400 euroa per neliö.

Ajoituksen laskemiseen riittää yksinkertainen kaava:

Toinen hyödyllinen kaava laskee jäljellä olevan käyttöiän prosentteina:

4. Esitä yhtiökokoukselle

Selvitys esitetään varsinaisessa yhtiökokouksessa, yleensä helmi–toukokuussa. Se voidaan liittää hallituksen toimintakertomukseen tai esittää erillisinä asiakirjana. Tarkista, että kokouskutsussa mainitaan selvityksen käsittely.

Kokemukseni mukaan paras tapa on näyttää yhtiökokouksessa yksi tiivistyssivu: rakenneosat, niiden tila ja seuraavan viiden vuoden korjaukset. Yksityiskohdat jaat erillisinä liitteinä. Kukaan ei jaksa lukea 30 sivua kokouksessa.

Kustannukset ja vaihtoehdot

Taloyhtiöllä on kolme tapaa tuottaa kunnossapitotarveselvitys.

Konsulttityö. Kuntoarvioitsija tai isännöintiyritys laatii selvityksen. Hinta: 5 000–12 000 euroa riippuen kiinteistön koosta ja selvityksen laajuudesta. Retta ja Realia sisällyttävät perus-KPTS:n isännöintisopimukseen, mutta PTS-tason työ laskutetaan erikseen.

Excel-pohja. Hallitus tai isännöitsijä täyttää valmiin pohjan. Pohja on heti käyttövalmis, ja selvitystä voi päivittää vuosittain ilman lisäkustannuksia.

Itse alusta. Hallitus laatii selvityksen tyhjaan taulukkoon. Riski: puutteellinen sisältö, ei vakioitua rakennetta, virhealtis.

Konsulttityönä sama selvitys maksaa useita tuhansia. Lataa Excel-pohja ja laadi selvitys itse →

Rahoituksen näkökulmasta ero on merkittävä. Kun tuleva putkiremontti on dokumentoitu selvityksessä kolme vuotta etukäteen, yhtiö voi kerätä paaomavastiketta ennakkoon. Osakkeenomistajat eivät joudu ottamaan henkilökohtaista lainaa samassa määrin. Olen nähnyt tapauksia, joissa suunnittelemattomuus johti 15–20 prosentin korkeampaan kokonaiskustannukseen rahoituskulujen takia.

Lopuksi

Yhdeksän vuoden aikana olen kuullut samat kolme huolenaihetta kymmeniä kertoja. Käyn ne läpi.

Ensimmäinen: ”Meidän taloyhtiö on niin pieni, ettei selvitystä tarvita.” Laki ei tee poikkeusta yhtiön koon perusteella. Kolmen huoneiston rivitaloyhtiö on yhtä velvollinen kuin 200 huoneiston kerrostaloyhtiö. Itse asiassa pienissä yhtiöissä yksittäinen suuri remontti vaikuttaa vastikkeeseen suhteellisesti enemmän.

Toinen: ”Teimme kuntoarvion viisi vuotta sitten, se riittää.” Kuntoarvio on lähtötieto. Kunnossapitotarveselvitys on dokumentti, joka esitetään yhtiökokoukselle joka vuosi. Ne ovat eri asioita. Kuntoarvio vanhenee. Selvitys päivitetään.

Kolmas: ”Isännöitsijä hoitaa sen.” Isännöitsijä voi laatia selvityksen, mutta vastuu on hallituksella. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2 §:n mukaan hallituksen on huolehdittava yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Kunnossapitotarveselvitys on osa tätä velvollisuutta.

Kunnossapitotarveselvitys ei ole byro­kratiaa. Se on työkalu, joka muuttaa reagoivan hallituksen ennakoivaksi. Ero näkyy vastikkeessa, kiinteistön arvossa ja osakkeenomistajien luottamuksessa.

Jos taloyhtiösi selvitys on tekemättä, aloita tänään. Seuraava yhtiökokous tulee nopeammin kuin luulet.