Viime syksynä istuin hallituksen kokouksessa espoolaisessa 1970-luvun kerrostalossa. Yhtiössä oli 64 huoneistoa, ja vastike oli pysynyt samana kahdeksan vuotta. Hallituksen puheenjohtaja sanoi, että "meillä on hyvin rahaa tilillä". Tilillä oli 82 000 euroa. Samaan aikaan kuntoarvio arvioi putkiremontin hinnaksi 1,4 miljoonaa euroa — ja se piti aloittaa kahden vuoden sisällä.
Yhtiökokous joutui päättämään 38 prosentin vastikekorotuksesta ja 900 000 euron lainasta. Kolme hallituksen jäsentä erosi samana iltana. Tämä on tavallinen tarina — ja se johtuu siitä, ettei korjausrahastointia ole tehty riittävästi eikä riittävän aikaisin.
Tässä artikkelissa käyn läpi, miten korjausrahasto toimii, mikä ero rahastoinnilla ja asuintalovarauksella on, ja miten kunnossapitotarveselvityksestä johdetaan oikea vastikesumma.
Laadi kunnossapitosuunnitelma, joka yhdistää korjausrahastoinnin pitkän tähtäimen budjettiin — rakennusosakohtaisesti ja automaattisella vuosilaskennalla.
Lataa pohja →Asunto-osakeyhtiölain (AOYL 1599/2009) 6 luvun 3 § velvoittaa hallitusta esittämään varsinaiselle yhtiökokoukselle kunnossapitotarveselvityksen. Selvitys kattaa seuraavat viisi vuotta ja sisältää rakennuksen kunnon, arvioidut korjausajankohdat ja kustannusarviot.
Korjausrahasto ei ole itsessään lain vaatima — mutta laki vaatii kunnossapidon suunnittelua, ja käytännössä siihen tarvitaan rahoitusmalli. Korjausrahasto on yleisin tapa kerätä varoja etukäteen.
Yhtiökokous päättää rahastoinnista enemmistöpäätöksellä. Päätöksessä määritellään:
Jos yhtiö kerää korjausvaroja normaalina hoitovastikkeena, summa näkyy yhtiön tuloksena ja siitä maksetaan yhteisöveroa (20 %). Rahastointi siirtää vastikkeet suoraan omaan pääomaan — tulosta ei synny eikä veroa makseta. Tämä tekee rahastoinnista verotuksellisesti järkevää.
Taloyhtiöllä on kaksi verotuksellista keinoa kerätä korjausvaroja ilman veroseuraamuksia. Molemmat estävät turhaa verotusta, mutta mekanismi on eri:
Käytännössä suuret remontit (putkiremontti, julkisivuremontti) rahoitetaan tyypillisesti rahastoinnilla, koska summat ovat niin suuria ettei 68 €/m²:n vuosikatto riitä. Asuintalovaraus sopii paremmin pienempiin ennakoiviin keräyksiin — esimerkiksi hissien modernisointiin tai piha-alueiden kunnostukseen.
Molempia voidaan käyttää samanaikaisesti. Isännöitsijä valmistelee ehdotuksen hallitukselle, ja yhtiökokous päättää rahastoinnista. Asuintalovarauksen tekee hallitus tilinpäätöksessä.
AOYL 6:3 § velvoittaa hallitusta esittämään kunnossapitotarveselvityksen varsinaiselle yhtiökokoukselle. Selvitys kattaa seuraavat viisi vuotta. Mutta viisi vuotta ei riitä korjausrahastoinnin suunnitteluun — siksi useimmat isännöitsijätoimistot laativat myös pitkän tähtäimen suunnitelman (PTS), joka kattaa 10–25 vuotta.
Yhteenlaskettuna tämän esimerkkiyhtiön korjauskustannukset 15 vuodessa ovat 2 110 000 €. Jaettuna 15 vuodella: 140 667 €/vuosi. Jaettuna 64 huoneistolla: noin 183 €/huoneisto/kuukausi. Tämä on summa, jonka yhtiön pitäisi kerätä kuukausittain vastikkeissa korjauksia varten.
Ilman PTS:ää hallitus ei voi tietää, kuinka paljon pitäisi kerätä. Kuntoarvio kertoo mitä pitää korjata — PTS kertoo milloin ja kuinka paljon se maksaa.
Yleinen suositus on 0,80–1,50 €/m²/kk vastikkeisiin sisällytettynä korjauksia varten. 1970-luvun kerrostalon (3 000 m²) kohdalla tämä tarkoittaa 2 400–4 500 €/kk eli 28 800–54 000 €/vuosi. Jos summa jää alle 0,50 €/m²/kk, rahasto kasvaa liian hitaasti suhteessa tuleviin remontteihin.
Tärkeintä on, että keräys perustuu kunnossapitotarveselvitykseen ja PTS:ään — ei arvaukseen eikä "samaan kuin naapuritaloyhtiössä".
Mikä on taloyhtiön korjausrahasto?
Korjausrahasto on taloyhtiön oman pääoman erä, johon yhtiökokous voi päättää kerätä varoja tulevia korjaushankkeita varten. Rahastointi siirtää vastikkeet suoraan pääomaan, jolloin tulosta ei synny eikä veroa makseta.
Mikä ero on rahastoinnilla ja asuintalovarauksella?
Rahastointi (AOYL) siirtää vastikkeita omaan pääomaan yhtiökokouksen päätöksellä, yleensä 3–5 vuodeksi. Asuintalovaraus (EVL 52a §) on verotuksellinen varaus, enintään 68 €/m² vuodessa, ja purkautuu viimeistään 10 vuodessa.
Kuinka paljon taloyhtiön pitää kerätä korjausrahastoon?
Yleinen suositus on 0,80–1,50 €/m²/kk. Summa riippuu rakennuksen iästä ja kunnosta. Keräyksen tulee perustua kunnossapitotarveselvitykseen ja pitkän tähtäimen suunnitelmaan.
Onko kunnossapitotarveselvitys pakollinen?
Kyllä. AOYL 6:3 § velvoittaa hallitusta esittämään kunnossapitotarveselvityksen varsinaiselle yhtiökokoukselle. Selvitys kattaa seuraavat viisi vuotta.
Yhdistä kunnossapitotarveselvitys ja korjausrahastointi samaan pohjaan — rakennusosakohtainen aikajana, vuosilaskenta ja rahoitussuunnitelma.
Lataa pohja →Marja Lahtinen · Isännöitsijä · Espoo
Artikkeli on kirjoitettu tiedotustarkoituksessa eikä se ole verotus- tai oikeudellista neuvontaa. Ota yhteys isännöitsijään tai kirjanpitäjään yksittäistapauksissa.